대선 후보별 부동산 정책 완전 분석 - 집값 오를까 떨어질까?

대선 후보별 부동산 정책 완전 분석 - 집값 오를까 떨어질까?

2025년 6월 3일 조기 대선을 앞두고 부동산 시장이 또다시 주목받고 있습니다. 과연 새 정부의 정책 변화가 우리 집값에 어떤 영향을 미칠까요? 주요 대선 후보들의 부동산 공약을 꼼꼼히 분석하고, 지역별 시장 전망까지 살펴보겠습니다.

 

목차

• 주요 후보별 부동산 공약 비교
• 규제 완화 vs 강화 정책 분석
• 지역별 부동산 시장 전망
• 대선 후 집값 전망
• 투자 전략 및 주의사항

주요 후보별 부동산 공약 비교

이번 대선에서 주요 후보들은 모두 '주택 공급 확대'를 핵심 공약으로 내세웠습니다. 하지만 구체적인 방법론과 규제 정책에서는 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다. (2025년 5월 28일 발행 연합뉴스 참고)

 

☆이재명 후보 (더불어민주당) 주요 공약

이재명 후보는 4기 스마트 신도시 건설을 대표 공약으로 제시했습니다. 과거 311만가구 공급 공약과 달리 이번에는 보다 현실적인 접근을 보이고 있습니다.

• 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌) 노후 인프라 재정비
• 서울 노후 도심 재개발·재건축 용적률 상향과 분담금 완화
• 고분양가 문제 해소를 위한 주택공급 신속 인허가 제도 도입
• 공공임대주택 확대 (구체적 수치는 미공개)

특히 주목할 점은 이 후보가 "초고가 아파트 가격 상승 억제 중심에서 중산층, 저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거정책에 집중하겠다"며 세금으로 집값 상승을 억누르지 않겠다는 입장을 밝힌 것입니다. (2025년 5월 28일 발행 연합뉴스 참고)

 

☆김문수 후보 (국민의힘) 주요 공약

김문수 후보는 '3·3·3 청년주택 공급'을 핵심으로 내세우며, 청년층 타깃 정책을 강조했습니다.

• 결혼 시 3년, 첫째 출산 시 3년, 둘째 출산 시 3년 총 9년간 주거비 지원
• 청년·신혼부부용 주택 5년간 20만가구 공급
• 비수도권 주택 취득세 폐지 및 다주택 중과세 완화
• 재개발·재건축 권한을 기초자치단체로 이관하여 사업기간 단축
• 재건축 초과이익환수제 폐지

김 후보는 지방 미분양 해소를 위해 매입형 장기(8년) 민간임대주택 재도입을 추진하겠다고 약속했습니다. 또한 153만채에 이르는 전국 빈집을 지자체가 수리해 귀농·이농 베이비부머에게 낮은 가격에 장기 임대하는 방안도 제시했습니다. (2025년 5월 28일 발행 연합뉴스 참고)

 

☆이준석 후보 (개혁신당) 주요 공약

이준석 후보는 생애주기 맞춤형 정책에 중점을 두고 있습니다.

• 재건축·재개발 시 전용면적 59㎡ 중심의 집중 공급
• 청년, 신혼, 다자녀, 노년 단계별 취득세·양도세 감면 확대
• 고밀도 개발을 통한 공급 물량 확대
• 지방 미분양 해소를 위한 임대등록제도 적극 도입

규제 완화 vs 강화 정책 분석

후보별 부동산 세제 및 규제 정책에서 가장 뚜렷한 차이가 나타나고 있습니다. 전문가들은 과거 대선과 달리 이번에는 후보 간 부동산 공약의 차이가 크지 않다고 평가하고 있습니다. (2025년 5월 22일 발행 뉴스핌 참고)

구분	이재명	김문수	이준석
종합부동산세	현행 유지	개편 추진	-
다주택 중과세	현행 유지	완화	생애주기별 감면
재건축 초과이익환수제	현행 유지	폐지	-
취득세	현행 유지	비수도권 폐지	생애주기별 감면

김문수 후보가 가장 적극적인 규제 완화 정책을 제시한 반면, 이재명 후보는 부동산 세제 공약을 거의 제시하지 않아 현행 유지 기조로 해석됩니다. 이준석 후보는 생애주기별 맞춤형 감면을 통한 차별화된 접근을 보이고 있습니다. (2025년 5월 21일 발행 KB Think 참고)

지역별 부동산 시장 전망

현재 부동산 시장은 수도권과 지방 간 양극화가 심화되고 있는 상황입니다. 2025년 전망에서도 이러한 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상됩니다.

**서울·수도권 전망**

전문가 20명을 대상으로 한 설문조사에서 전문가 90%가 서울 아파트값 상승을 전망했습니다. 대부분이 1~5% 수준의 소폭 상승을 예상했지만, 일부는 5%를 웃도는 오름세를 예측했습니다. (2025년 1월 1일 발행 조선비즈 참고)

• 강남권과 한강변 선호지역 중심의 지속적 상승
• 정비사업 가시화 지역을 중심으로 회복세 예상
• 1기 신도시 노후계획도시 특별법 혜택 지역 주목
• 토지거래허가제 해제 지역 거래량 급증

특히 세종시는 대선을 앞두고 매매 거래량이 급증하고 있습니다. 4월 아파트 매매 건수가 1290건으로 3월 784건보다 500건 이상 증가했으며, 올해 1월부터 5월까지 누적 거래량이 작년 동기 대비 2배 수준을 기록했습니다. (2025년 5월 12일 발행 매일경제 참고)

**지방 시장 전망**

지방 부동산 시장은 계속해서 어려운 상황이 이어질 전망입니다. 전문가들은 지방의 경우 보합 내지 하락을 예상하고 있습니다.

• 광역시와 산업기반 지역 중심의 점진적 회복 예상
• 준공후 미분양 물량 여전히 높은 수준
• 인구 감소와 수요 부족 문제 지속
• 지역별 격차 심화 불가피

대선 후 집값 전망

대선 결과에 따른 집값 전망은 후보별 정책 방향성과 밀접한 관련이 있습니다. 전문가들은 정책 외적 요인이 더 중요할 것이라고 분석하고 있습니다.

**단기 전망 (2025년 하반기)**

대선 직후에는 불확실성 해소로 인한 시장 심리 개선이 예상됩니다. 특히 다음 요인들이 집값에 영향을 미칠 것으로 보입니다:

• 금리 인하 시점: NH투자증권은 올해 기준금리 추가 인하를 2~3차례 전망
• 토지거래허가제 해제 확산: 추가 해제 지역 발표 시 거래량 급증 예상
• DSR 3단계 시행: 7월부터 시행되는 스트레스 DSR의 영향
• 건설사들의 미뤄진 분양 일정 본격화

**중장기 전망 (2026년 이후)**

중장기적으로는 공급 정책의 실효성이 집값 안정화의 핵심 변수가 될 것입니다. 하지만 전문가들은 구체적인 공급 계획 부족을 우려하고 있습니다:

"주택 공급 확대를 위한 실효성 있는 방법론이 보이지 않는 점이 아쉽다. 최근 수도권 핵심 지역을 중심으로 주택시장이 다시 불안정한 흐름을 보이는 데다 인수위원회 없이 곧바로 집권하는 만큼 주택정책의 기조와 실행 계획을 초기에 명확히 제시하는 것이 무엇보다 중요해 보인다"

(2025년 5월 28일 발행 연합뉴스 참고)

투자 전략 및 주의사항

대선 후 부동산 투자 시 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다:

**유망 지역**

• 1기 신도시: 분당, 일산, 산본 등 노후계획도시 특별법 수혜 예상
• 서울 정비사업 지역: 재개발·재건축 활성화 정책 수혜
• 세종시: 대통령 집무실, 공공기관 이전 기대감
• 토지거래허가제 해제 지역: 잠실, 삼성, 대치, 청담 등

**주의사항**

부동산 투자 시에는 다음과 같은 리스크 요인들을 반드시 고려해야 합니다:

• 공급 확대 정책의 실현 가능성 불확실
• 지방 부동산의 지속적인 침체
• 금리 및 대출 규제 변화에 따른 변동성
• 글로벌 경제 상황과 통상 환경 악화 가능성

FAQ - 자주 묻는 질문

Q: 대선 후 집값이 바로 오를까요?

A: 단기적으로는 불확실성 해소로 인한 심리적 개선 효과가 예상되지만, 실질적인 정책 효과는 중장기적으로 나타날 것으로 보입니다. 특히 공급 확대 정책은 즉시 효과를 보기 어려운 특성이 있습니다.

Q: 어느 후보가 당선되면 부동산 시장에 가장 유리할까요?

A: 김문수 후보의 규제 완화 정책이 단기적으로는 시장에 우호적일 수 있으나, 장기적으로는 공급 확대 정책의 실효성이 더 중요합니다. 각 후보의 정책 실현 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

Q: 지방 부동산도 회복될 수 있을까요?

A: 지방은 구조적인 문제로 인해 회복이 어려울 것으로 전망됩니다. 다만 광역시와 산업기반이 탄탄한 지역은 점진적 회복이 가능할 것으로 보입니다.

결론

2025년 대선은 부동산 시장에 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다. 세 주요 후보 모두 공급 확대를 강조하고 있지만, 규제 정책에서는 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다.

서울과 수도권은 정비사업 중심의 회복세가 예상되는 반면, 지방은 여전히 어려운 상황이 지속될 것으로 전망됩니다. 투자자들은 단순한 정책 기대감보다는 실현 가능성과 지역별 특성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

무엇보다 새 정부의 구체적인 실행 계획과 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링하며, 본인의 투자 목적과 리스크 허용 범위 내에서 합리적인 결정을 내리시기 바랍니다.